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    经济下行,人口“少子化?#20445;?#27004;市全面短缺时代结束!
    发表时间:2019-04-07 16:56:5302:39   来源:本站    点击:3470366

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    万科董事会主席郁亮在集团内部的发言流出,针对现今扑朔迷离的楼市环境,他对未来楼市做了以下预判。
     
    宏观层面
     
    观点一:经济下行压力加大,“L”型走势尚未探底。
     
    2016年《人民日报》权威人士指出:“我国经济下行压力并未消除。综合判断,我国经济运行不可能是U型,更不可能是V型,而是L型的走势。
     
    这个L型是一个阶段,不是一两年能过去的。
     
    今后几年,总需求低?#38498;?#20135;能过剩并存的格局难以出现根本改变,经济增长不可能像以前那样,一旦回升就会?#20013;?#19978;行并接连实现几年高增长”。
     
    过去我们听得最多的是“触底反弹“,我们的经历也是“触底反弹”。
     
    但权威人士告诉我们,现在L型的竖线还没有到底,一般预计到2020年左?#20063;?#26377;可能见底。
     
    更值得关注的问题是,L型的那一横不知道会?#20013;?#22810;少年,日本已经?#20013;?0年还未完全走出来。
     
    这突破了我们过去的?#29616;?#19982;过去的经历完全不同,房地产行业从来不能脱离经济大势,所以我们要深刻认识到,宏观形势并不乐观。
     
    观点二:人口形势面临“少子化”挑战。
     
    我们的房子是卖给人使用的,如果人口减少,毫无疑问我们的需求?#31361;?#23601;会下降。
     
    90后比80后人口少4,100万,00后又比90后少3,100万,也就是说20年间,从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7,200万,而且10后的情况也不容乐观。
     
    “少子化”倾向影响着各行各业,中国所谓人口众多的优势,也将不再存在。
     
    我们常说,人丁兴旺才能家族兴旺。国家、民族也是如此,任何一个国?#19994;?#32463;济发展?#20960;?#20154;口密切相关。
     
    关键的问题是,过去20年“少子化”的倾向是不可弥补的。
     
    其实,我国的人口结构除了“少子化”倾向,还遇到老龄化问题、社会阶层板结等问题,这些都是我们需要面对的重大问题,都会对社会和经济产生影响。
     
    ?#25345;?#24847;义上讲,经济大势和人口结构比宏观调控政策对我们行业的影响更大、更长?#19969;?/div>
     
    因为宏观调控政策的影响差?#27426;?-3年,但经济大势和人口结构问题将10-20年。
     
    行业的机会在哪里?
     
    观点三:城市化进程仍在继续,房地产仍然会维持较大规模。
     
    我们还有大概20个点城镇化?#23454;?#31354;间,过去城镇化水平还有一些水分,?#28909;?#37096;分农民工进城务工后,还未真正转为市民,所以城市化还有机会。
     
    如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话,现在第二阶段的城市化已经开始,那就是都市圈化。
     
    ?#28909;?#31908;港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及?#34892;某?#24066;都市圈等。
     
    观点?#27169;?#19981;同地区、不同业态之间,不平衡不充分的问题还非常明显。
     
    ?#28909;?#20303;宅消费并不是整体过剩,而是?#34892;?#36807;剩,?#34892;?#36824;没被满足,这就是为什么要“限”的原因。
     
    关于租购并举,购的部分已表达很充分,但租的部分才刚刚开始,人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。
     
    ?#28909;?#24456;多房子越做越漂亮,环境也越来越美,但是从空间、内容到服务,还?#23545;?#36319;不上。
     
    所以,以都市圈化为主要特征的城市化还在进行,行业的不平衡不充分问题还很明显,我们的机会、潜力仍然是存在的。
     
    市场层面
     
    观点五,住宅全面短缺时代结束,政策层面继续坚持“房住不炒”的基调。
     
    今天,中国人平均住房面积超过40平米,套户比率1.13,经过行业过去20年高速发展,住房全面短缺的问题已经基本解决。
     
    另外过去房子有财富效应,买了房子可以涨价,但今天这个局面也发生了改变,因为“房住不炒”,房子是用来住的,不是用来炒的。
     
    住房的金融投资属性会被长期?#31181;?#20303;,这对我们有重大影响。
     
    房地产企业
     
    观点六,行业集中度上升,头部企业间竞争激烈。
     
    今天中国TOP3包括万科在内的发展商?#19981;?#24471;13%的市场份额,超过1/8;
     
    TOP10的发展商是28%的市场份额,超过1/4;
     
    TOP20的市场份额为39%,TOP30为54%,TOP50为64%。
     
    观点七,行业的转型绝?#19988;资隆?/div>
     
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